Комментарий к изменениям в Жилищный Кодекс РФ

Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, направленные на совершенствование регулирования отношений по управлению многоквартирными домами, в том числе товариществами собственников жилья (ТСЖ) и управляющими организациями. С 18 июня 2011 г. эти изменения вступили в силу.

Новые положения Жилищного Кодекса РФ комментирует заместитель начальника управления жизнеобеспечения администрации Арсеньевского городского округа С.Л. Мокон:

— Изменения, внесенные в Жилищный Кодекс Федеральными законами № 123-ФЗ и 242-ФЗ, коснулись прежде всего статей, регулирующих порядок создания и реорганизации ТСЖ, организации управления ТСЖ, отношения, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме и полномочия органов местного самоуправления по установлению размеров платы в случае, если собственники не приняли такое решение на общем собрании собственников, а также избрание Совета многоквартирного дома.

Подробнее остановлюсь на основных положениях этих изменений.

На сегодняшний день введены ограничения по количеству квартир в многоквартирном доме, которые объединяются в одно ТСЖ. В соответствии с ч. 2 ст. 136 Жилищного Кодекса РФ их должно быть не более 30-ти. И такие решения принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Наряду с многоквартирными домами, ТСЖ может создаваться и в жилых домах, дачных домах. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов, если иное не установлено уставом. В части 5. ст. 136 определен перечень документов, которые должны быть представлены на регистрацию ТСЖ (раньше этого не было).

В ст. 140 расширилось понятие «реорганизация ТСЖ», созданного на основе нескольких многоквартирных домов. Сегодня она может осуществляться двумя способами: в форме разделения, т.е. создания ТСЖ в каждом доме, из вошедших в ТСЖ (при этом голосуют члены ТСЖ после получения согласия общего собрания собственников на каждом МКД), и в форме выделения, т.е. создания ТСЖ в одном доме, из вошедших в ТСЖ нескольких домов (решение принимается на общем собрании собственников).

Коснулась изменений и организация управления ТСЖ. Теперь в соответствии с ч. 2. ст. 138 четко определено, что ТСЖ обязано осуществлять управление многоквартирным домом. И если ТСЖ не осуществляет самостоятельно управление многоквартирным домом, то оно должно заключить договор с управляющей организацией на управление, при этом ответственность за управление домом остается за ТСЖ.

Значительных изменений коснулось правовое положение членов товарищества собственников жилья. Введена новая статья 1431, которая определяет права членов ТСЖ и собственников, не являющихся членами ТСЖ. Уточнены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников и правления ТСЖ. Установлены требования к членам правления ТСЖ. Теперь членом правления ТСЖ не может являться лицо, заключившее договор управления с ТСЖ, занимающее должность в органах управления такой управляющей организации, член ревизионной комиссии. Кроме того, член правления ТСЖ не вправе совмещать деятельность в правлении с работой в ТСЖ по трудовому договору; поручать, доверять другому лицу исполнять обязанности члена правления.

Много изменений внесено в главу 8, касающуюся вопросов управления многоквартирным домом. Дано разъяснение, что входит в понятие «надлежащее содержание общего имущества». Оно должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования, пожарной безопасности, защиты прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

Весь перечень работ и услуг, отвечающий этим требованиям и устанавливаемый Правительством РФ, является обязательным для собственников и управляющих организаций, они не вправе отказаться от включения его в договор. Управляющие организации не вправе ссылаться на отсутствие таких работ в перечне, утвержденном собственниками.

Если собственники не утвердили перечень обязательных работ с предложенным по нему размером платы, управляющая организация обращается в органы местного самоуправления по ч. 4 ст. 158 ЖК РФ или рассматривает вариант возможности расторжения договора (если управляющая организация не согласна с ценой, утвержденной органами местного самоуправления). Основанием для установления органами местного самоуправления размера платы для собственников является предложение управляющей организации и протокол собрания собственников о непринятии решения по данному вопросу.

Появилась новая структура в управлении домом — это Совет многоквартирного дома (ст. 1611). До 17 июня 2012 г. во всех многоквартирных домах Советы должны быть выбраны на общих собраниях собственников. Если этого не произойдет, то органы местного самоуправления в 3-х месячный срок обязаны созвать общее собрание собственников с повесткой: об избрании Совета многоквартирного дома, в том числе председателя. Определены полномочия Совета и председателя, они достаточно широкие. Председатель на основании доверенности, выданной собственником в простой форме, имеет право от имени собственников подписывать договор управления и при непосредственном способе договора с ресурсоснабжающими организациями. Работы у председателя очень много, поэтому конечно нужно решать вопрос о вознаграждении на собрании собственников.
Пресс-секретарь администрации Арсеньевского городского округа.

Отправить ссылку на новость друзьям

Подписывайтесь на наш канал Арсеньев в Telegram!
Найдите и добавьте к себе в контакты @arsenyev или перейдите по этой ссылке